ПОКУПКА ЗДАНИЯ

При покупке здания, к новому собственнику в силу закона переходят права на земельный участок, а вместе с ними и санкции за нарушения его использования

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Зачем проверять земельный участок при покупке отдельно стоящего здания или его части

При покупке отдельно стоящего здания или его части обычно на юридическую чистоту проверяют только объект недвижимости и мало кто проводит аудит земельно-правовых отношений, ограничиваясь визуальным осмотром существующих границ участка.

Но это большая ошибка. Поясню почему.

При покупке здания, к новому собственнику в силу закона переходят права на земельный участок, а вместе с ними и санкции за нарушения его использования.

По стоимости земельный участок с коммерческим назначением значительно превышает стоимость объекта недвижимости и риски, которые покупатель здания будет вынужден взять на себя, при наличии пробелов в оформлении участка, в материальном эквиваленте также будут выше.

С какими проблемами покупатели отдельно стоящих зданий/частей зданий сталкиваются чаще всего:

1.Часть земельного участка планируется к изъятию для государственных нужд
То есть, площадь участка под зданием, которая учитывалась при принятии решения о приобретении объекта недвижимости, в перспективе уменьшится.

-Для минимизации риска необходимо исключить наличие утвержденных проектов планировок территорий по строительству объектов или других проектировочных решений, в границы которых входит участок.

2.Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, под которые Вы планируете использовать здание
В таком случае Вы попадаете под штрафы за нецелевое использование земельного участка и предписания Инспекции по недвижимости города Москвы об устранении выявленных нарушений. Устранение выявленных нарушений — очень дорогостоящее и длительное мероприятие, в течении которого, Вы имеете риски по повторному привлечению к административной ответственности и необходимости уплаты дополнительных штрафов.

-Для выявления данного нарушения следует соотнести установленный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка и его фактическое использование. Они должны быть идентичны.

3.Невозможность внести изменения в разрешенное использование земельного участка без внесения изменений в ПЗЗ
То есть, Вы не сможете использовать здание под рассматриваемые при покупке цели до внесения изменений в ПЗЗ и изменения вида разрешенного использования земельного участка. Минимальные сроки для такого процесса составляют 1-1,5 года. Стоимость таких мероприятий также значительна.

—Для выявления данного риска, необходимо установить какой вид разрешенного использования земельного участка установлен в ЕГРН (то есть, под какие цели можно использовать здание на момент покупки) и какие виды разрешенного использования предусмотрены в ПЗЗ (то есть, какие виды разрешенного использования в последствии можно добавить или заменить).

4.В отношении земельного участка есть акты о нарушениях и предписания об устранениях таких нарушений от Инспекции по недвижимости города Москвы
При наличии таких актов и требований необходимо установить возможность, сроки по их устранению, размер санкций, которые в силу закона перейдут на нового собственника здания.

—Выявить их наличие можно с помощью официальных запросов в Государственную Инспекцию по недвижимости г. Москвы и Департамент городского имущества города Москвы.

5.Проектом межевания территории квартала (далее – ПМТК) предусмотрен земельный участок в других границах от существующего на кадастре
Это ситуация наиболее распространена в отношении смежных земельных участков, которые были оформлены ранее, до утверждения ПМТК. При покупке здания на визуальный осмотр выносится земельный участок в используемых границах (со смежным), а при переоформлении прав участок город отрезает, ввиду того, что ПМТК для эксплуатации здания предусмотрен участок меньшей площадью, а смежный отошел в земли общего пользования.

—Для минимизации рисков необходимо ознакомиться с актуальным ПМТК и установить в каких границах предусмотрен участок для эксплуатации здания.

6.Объект недвижимости обладает признаками самовольного строительства
В отношении земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, установлен запрет на любые мероприятия по его оформлению. Помимо этого, установление факта наличия объекта самовольного строительства влечет за собой штрафы, судебные процессы, необходимость легализации или сноса объекта/его части.

—Для предупреждения таких последствий необходимо попросить продавца запросить официальную информацию по данному вопросу в Государственной Инспекции по недвижимости г.Москвы и Департаменте городского имущества города Москвы. Дополнительно необходимо самостоятельно проанализировать правоустанавливающие документы на здание, документы технической инвентаризации и картотеку судебных дел на сайте Арбитражного суда города Москвы.

7. Земельный участок не оформлен и существуют юридические сложности или запреты для его оформления
Такая ситуация часто встречается в отношений зданий, которые частично или полностью находятся в границах участков УДС. Арендные правоотношения на такие участки и их части оформлены, но в рамках ранее действующего порядка. При переоформлении или оформлении новых правоотношений на участок у нового правообладателя возникнут сложности, в некоторых случаях, связанные с законодательными запретами по оформлению.

—В целях исключения упомянутых пробелов в оформлении земельного участка в большинстве случаев достаточно внимательно изучить сведения кадастра, размещенные на официальном сайте Росреестра в сети интернет.

ВАЖНО: Если при юридической проверке земельного участка устанавливается наличие одного или нескольких нарушений, но здание все-равно остается инвестиционно-привлекательным активом, то нарушения в оформлении земельно-правовых отношений могут служить основанием к диалогу с продавцом о занижении выкупной стоимости. В этом случае, цена занижается на сумму, которая в перспективе должна покрыть расходы покупателя, связанные с приведением земельно-правовых отношений в установленный законом вид.

Вы можете подробнее посмотреть, какая информация в отношении земельного участка должна анализироваться, скачав файл в разделе «Услуги в рамках сделок по купле-продаже здания и земельного участка».