ЛЬГОТНЫЙ ВЫКУПГОСНЕДВИЖИМОСТИ

Прежде чем покупать право аренды от города или принимать участие в торгах по аренде - надо проверить, сможете ли Вы выкупить эти помещения

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Какие объекты столичной недвижимости Вы не сможете выкупить в рассрочку

Инвестиционная привлекательность аренды государственной недвижимости связана в первую очередь с льготным выкупом арендованного объекта (подробнее – в статье).

Именно возможность выкупить объект недвижимости в рассрочку на пять лет с занижением выкупной стоимости заставляет участников аукциона соревноваться по размеру годовой аренды.

И самая большая ошибка инвесторов в этом случае полагать, что вся государственная недвижимость города Москвы подлежит приватизации и, что для целей дальнейшего выкупа достаточно выбрать любой объект на аукционе.

Но это не так.

Достаточное количество объектов государственной недвижимости не подлежат приватизации в силу прямого запрета закона, Вы сможете их только арендовать.

Для того, чтобы исключить законодательные запреты по приватизации выставленных на торги объектов недвижимости для начала достаточно избегать определенных категорий аукционов. После правильного выбора типа торгов необходимо провести правовую экспертизу объекта на предмет его соответствия выбранной Вами стратегии по аренде государственного имущества (подробнее – в статье).

Как выявить объект государственной недвижимости с законодательным запретом на приватизацию? Давайте рассмотрим основные особенности таких объектов:

1. объекты недвижимости, выставленные на аукцион подведомственными г. Москве учреждениями и предприятиями, на основании права хозяйственного ведения или оперативного управления

Не зависимо от того, что торгуемые объекты являются государственным имуществом, выкупить их не получится или процедура окажется весьма затруднительной.

Например, выкуп помещений, принадлежащих государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления напрямую запрещена пп.3 п.2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

А принятие решения о льготном выкупе помещений, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию, является их правом, а не обязанностью (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.08.2019 по делу N 310-ЭС19-6352, А14-297/2018). То есть, реализация льготного выкупа, в таком случае зависит от волеизъявления предприятия и в случае отказа, Вы не сможете добиться обратного даже по суду.

Поэтому, если Вы ищите государственную недвижимость, для целей ее последующего выкупа в рассрочку, то необходимо рассматривать аукционы от Департамента городского имущества города Москвы, для которого реализация малым бизнесом права на льготный выкуп является обязанностью.

2. объекты недвижимости, являющиеся объектами культурного наследия

Вы не сможете выкупить объект культурного наследия, включенный в перечень таких объектов, с рассрочкой платежа, в виду того, что они могут быть приватизированы только через аукцион (п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ)

Выкуп вновь выявленных объектов культурного наследия также имеет свои особенности.

Например, такие объекты недвижимости могут быть выкуплены только полностью (целым зданием или полностью частью здания (п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 № 66). Выкупить арендованную площадь, являющуюся частью объекта культурного наследия, можно лишь в случае, если другая часть такого объекта по состоянию на 27 декабря 2008 не являлась собственностью города Москвы (п. 5 ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 № 66).

То есть, для целей дальнейшего выкупа Вы должны избегать аукционы по аренде объектов культурного наследия (подробнее в статье) и внимательно анализировать лотовую документацию на предмет наличия у рассматриваемого к аренде объекта специального статуса.

3. объекты, обладающие статусом или признаками объекта гражданской обороны

Согласно Приложению № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 объекты гражданской обороны, должны находиться исключительно в собственности Российской Федерации. И их выкуп в частную собственность, силу пункта 2.1.37 Государственной программы приватизации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, запрещен в силу закона.

Обычно таким статусом обладают подвальные и реже цокольные помещения.

Если Вы рассматриваете аренду столичной недвижимости для дальнейшего льготного выкупа и уже присмотрели себе один или несколько подходящих объектов на торгах или хотите купить право аренды у третьего лица, приглашаю Вас на личную консультацию, в ходе которой мы проведем правовой анализ объекта недвижимости на предмет запретов по его льготному выкупу, а также разберем возможные стратегии по ее использованию и нюансы исполнения договора (подробнее об услуге).