АРЕНДА БЕЗ АУКЦИОНА

Самый распространенный путь к бесконкурсной аренде госнедвижимости - это покупка права аренды. Одновременно этот путь является и самым рискованным

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Как без аукциона получить право аренды госнедвижимости для целей дальнейшего выкупа

Возможность льготного выкупа государственной недвижимости после двух лет аренды привлекает многих (подробнее – в статье), но приходят к его реализации единицы. Причиной такой статистики является нежелание инвесторов принимать участие в аукционах для заключения договора аренды.

Дело в том, что по общим правилам заключение договоров аренды в отношении государственного имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсных процедур (ч.1 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). При несоблюдении этого требования сделка по аренде будет считаться ничтожной в силу закона.

Но из каждого правила всегда есть свои исключения и здесь тоже. Их и рассмотрим в этой статье.

Как стать владельцем права аренды в отношении объектов государственной собственности без аукциона.

На сегодняшний день есть четыре законных варианта получения права аренды в отношении столичной недвижимости без аукциона. Причем, два из них напрямую предусмотрены Законом о защите конкуренции и два вытекают из пробела в законодательстве и основаны на корпоративном праве.

1. Если вы занимаетесь деятельностью, которая считается льготной и попадает под исключения ч.1 ст.17.1 135-ФЗ «О защите конкуренции» или входит в другие исключения к этой статье.

Вы можете заключить договор аренды без проведения конкурентных процедур, если вы осуществляете лицензированные виды деятельности:

• медицинскую
• образовательную

В случае, если у Вас есть лицензия на осуществление одного из указанных видов деятельности, то Вы можете обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении Вам в аренду объекта недвижимости без проведения открытого аукциона.

2. В случае, если ФАС РФ выдаст вам имущественную преференцию на право заключения договора аренды без аукциона.

Предоставление имущественных преференций в виде права заключения договора аренды на государственное имущество без проведения аукциона предусмотрено Главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ «О защите конкуренции».

Смысл этой возможности в том, что если вы готовы посредством аренды государственной собственности исполнять высокосоциальные цели, то Антимонопольная службa может согласовать Преференцию в виде бесконкурсной аренды. ⠀

Преференции выдаются для следующих целей:

• развития образования и науки
• проведения научных исследований
• защиты окружающей среды
• развития культуры искусства и сохранения культурных ценностей
• развития физической культуры и спорта
• производства сельскохозяйственной продукции
• социального обеспечения населения
• охраны труда
• охраны здоровья граждан
• поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства
• поддержки социально ориентированных некоммерческих организаций.⠀

Минус Преференции:
Договор, который заключен по результатам предоставления Преференции нельзя пролонгировать,так как он является срочным (разъяснения ФАС России от 04.09.13 N АЦ/34611/13 пункт 15 ), поэтому, выкупать надо быстро.

3. Выкуп юридического лица, в активы которого входит право аренды (далее — ПА) городской коммерческой недвижимости.

Этот механизм, по своей сути, является скрытой переуступкой права аренды, которая согласно законодательству должна происходить по результатам открытого аукциона.

Просто в силу наличия законодательного пробела сделка по переуступке недвижимости прикрывается сделкой по покупке бизнеса и регламентируется в таком случае не Законом о защите конкуренции, а нормами корпоративного права.

То есть, для того, чтобы стать обладателем права городской аренды и в последующем выкупить арендуемое имущество на льготных основаниях, Вам достаточно купить организацию (бизнес), которая в свое время выиграла торги и заключила договор аренды. ⠀
Сегодня этот вариант очень распространен, но остается самым рискованным, поскольку продаже подлежат в большинстве своем проблемные активы, которые впоследствии не получится выкупить в рассрочку. Ввиду чего, перед покупкой бизнеса такие объекты подлежат более тщательной проверке, чем объекты с аукциона.

Узнать, чего обычно скрывают продавцы права аренды и как перед покупкой проверить объект аренды на запреты к льготному выкупу можно в статье. 

4. Реорганизация юридического лица, у которого в активе есть право государственной аренды на коммерческую недвижимость.

По сути, этот механизм очень близок к покупке ПА, но здесь можно менять ИНН и ОГРН лица, то есть, правообладателем права аренды становится ваш бизнес, а не бизнес продавца, как в случае с покупкой ПА. ⠀

ГК РФ предусматривает следующие пути реорганизации:

• слияние
• присоединение
• разделение
• выделение
• преобразование

Но для целей дальнейшего выкупа приоритетнее слияние и присоединение, поясню почему. ⠀
При реорганизации в форме разделения и выделения права аренды переходят по передаточному акту, то есть, имущество одной организации распределяется между образованными и является примером частичного (сингулярного) правопреемства.

К такой форме реорганизации всегда возникает больше вопросов, так как, в случае малейших ошибок в части процессуального оформления передачи активов, это все будет обладать признаками скрытой переуступки и ДГИгМ без зазрения совести впоследствии может отказать в льготном выкупе помещений. ⠀

А вот в случае реорганизации в форме слияния и присоединения вопросов не возникает, так как все активы в полном объеме переходят к вновь возникшему или присоединенному юридическому лицу (универсальное правоприемство).

Поэтому, если вас не устраивает механизм с покупкой ПА из-за того, что к Вам перейдет чужой бизнес, можно заморочиться и покупку ПА сопроводить еще слиянием или присоединением и тогда владельцем аренды будет сразу Ваш бизнес.

Если информация о приобретении права аренды от города Москвы актуальна Вашим знакомым, можете поделиться статьей через мессенджеры, нажав на значок самолетика.

Дополнительные вопросы по теме статьи можете задать в комментариях, я обязательно дам на них развернутый ответ.