ЛЬГОТНЫЙ ВЫКУПГОСНЕДВИЖИМОСТИ

Суды будут выгодны для арендаторов с льготной ставкой арендной платы, арендаторам с рыночной ставкой аренды сумма занижения не всегда покрывает расходы на период суда

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Этапы льготного выкупа с занижением цены объекта через суд

Если объявленная Департаментом городского имущества города Москвы (далее – ДГИГМ) выкупная стоимость объекта недвижимости, по Вашему мнению, окажется сильно завышенной, то ее можно занизить через суд. В таком случае, договор купли-продажи заключается по цене, установленной независимым оценщиком, который назначается судом.

Процесс оспаривания выкупной стоимости через суд достаточно простой и с ним может справится сам покупатель. Единственные риски, с которыми Вы можете столкнуться- это несоблюдение срока по подписанию договора, который приостанавливается на период судебных разбирательств. Пропуск такого срока может привести к утрате преимущественного права выкупа.

В этой статье я более подробно остановлюсь на процессе обжалования выкупной стоимости и отдельно рассмотрим вопрос соблюдения сроков, для минимизации рисков по их нарушению.

Какие сроки необходимо соблюсти при обжаловании выкупной цены объекта недвижимости:

• срок на подписание договора купли- продажи
• срок на претензионный порядок
• срок на подачу иска

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ свое согласие на льготный выкуп заявитель должен выразить путем подписания проекта договора купли продажи в течении 30 дней.

Течение указанного срока, приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда по спору о цене выкупаемого объекта (обратите внимание, что срок приостанавливается, а не аннулируется).

То есть, 30 ти дневный начинается с момента получения Вами проекта договора купли-продажи, в момент направления протокола разногласий срок приостанавливается и после вступления в законную силу решения суда снова продолжает исчисляться.

В случае, если договор не будет заключен в указанный срок, то заявитель утрачивает право льготного выкупа (п.2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Поэтому, так важно держать сроки на контроле.

Итак, если при получении проекта договора заявитель выражает свое несогласие по цене, то после пункта 6 общего порядка выкупа (подробнее — в статье) идут следующие действия:

1. Подписание покупателем договора и направление его с протоколом разногласий по цене и отчетом об оценке в ДГИгМ

Договор надо обязательно подписать, так Вы выражаете согласие на реализацию льготного выкупа, но инициируете спор по цене. Договор с протоколом разногласий надо направить в ДГИгМ как можно быстрее, чтобы сохранить себе больше срока на процесс заключения сделки после решения суда (всего на заключение 30 дней без учета приостановок). Поэтому, позаботьтесь заранее о вопросе проведения оценки объекта недвижимости, на основании которого Вы будете готовить протокол разногласий по цене.

2. Отказ ДГИгМ в указании выкупной цены на основании предоставленного заявителем отчета об оценке

3.Подача заявителем искового заявления об оспаривании выкупной стоимости в Арбитражный суд города Москвы

Это надо сделать в течении 30 дней (п.1 ст. 445 ГК РФ)

4.Судебные разбирательства

В процессе судебных разбирательств судом назначается независимый оценщик, по отчету которого будет определяться выкупная стоимость объекта недвижимости.

5.Судебное решение, вступившее в законную силу

После вступления в законную силу решения суда снова начинает исчисляться 30-ти дневный срок, который был приостановлен п.4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

6.Обращение покупателя в ДГИгМ с требованием

После вступления в законную силу решения суда, до истечения остатка 30-дневного срока (за минусом приостановки), необходимо обратиться в ДГИгМ с заявлением о предоставлении проекта договора купли-продажи с ценой объекта, определенной по решению суда.

7.Направление ДГИгМ проекта договора купли-продажи заявителю на подписание

8.Подписание договора купли-продажи покупателем и возврат его в ДГИгМ для дальнейшего заключения

9.Подписание и присвоение номера сделки со стороны ДГИгМ

10.Регистрация Договора купли-продажи с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости

ВАЖНО: Перед принятием решения о понижении выкупной стоимости через суд надо понимать, что обязанность по внесению арендной платы прекращается для арендатора в момент заключения договора купли продажи. Поскольку, при условии занижения выкупной стоимости договор будет считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, то в период судебных разбирательств арендная плата будет продолжать начисляться.

И здесь следует просто произвести вычисления.

При заключении договора купли-продажи в общем порядке (подробнее – в статье) договор аренды прекратит свое действие в момент подписания сделки по льготному выкупу и возникнет обязанность по внесению платежей в счет рассрочки.

Если идти занижать выкупную стоимость, то из суммы, которая составит процент занижения стоимости объекта, необходимо вычесть следующие расходы: арендная плата на весь период судебных разбирательств, оплата услуг юриста, время, нервы и что останется в итоге? Если остаток суммы Вас устроит и он покроет потраченное время и ресурсы, тогда заключать договор по суду действительно стоит. А если за вычетом останется незначительная сумма, то стоит ли судиться?

Однозначно суды будут выгодны для арендаторов с льготной ставкой арендной платы, но для арендаторов с рыночной ставкой аренды не всегда сумма занижения покрывает расходы по арендной плате, которые они вынуждены нести в период судебных тяжб.