ПОКУПКА ПРАВА АРЕНДЫ

Но реальность такова, что на продажу выставляются проблемные активы, льготный выкуп которых будет невозможен или затруднителен, о чем повсеместно умалчивают

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Что скрывают продавцы права аренды государственной недвижимости Москвы

Сегодня на рынке недвижимости есть много организаций, которые профессионально занимаются продажей права аренды от города Москвы через приобретение юридического лица.

И в основном внимание потенциальных покупателей привлекает не аренда, а возможность льготного выкупа государственной недвижимости в рассрочку, на чем продавцы и делают основной упор в таких продажах (подробнее в статье).

Безусловно, приобретение бизнеса, в активах которого есть права аренды государственного имущества – это хорошая альтернатива общему порядку заключения договора аренды с аукциона:

во-первых, Вам не надо принимать участие в торгах по аренде и соревноваться за размер годовой арендной платы, проходить госрегистрацию сделки;

во-вторых, Вам не надо арендовать два года для льготного выкупа арендуемых помещений в рассрочку, ведь аренда уже идет.

И было бы замечательно, если каждая покупка в итоге приводила к реализации льготного выкупа, но…

Но реальность такова, что на продажу выставляются проблемные активы, льготный выкуп которых будет невозможен или затруднителен, о чем повсеместно умалчивают. И если Вы надлежайшим образом не проверите объект недвижимости на предмет возможности его льготного выкупа, то это может привести к тому, что Вы просто потратите деньги на покупку бизнеса, в котором у Вас изначально не было заинтересованности.

Давайте разберемся, о чем чаще всего недоговаривают продавцы права аренды в отношении государственного имущества:

1. О наличии задолженности по договору аренды

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ одним из условий осуществления льготного выкупа арендатором является отсутствие задолженности по арендной плате, пени, штрафам и иным платежам по договору аренды.

Поскольку Вы покупаете юридическое лицо, то вся задолженность по финансово-лицевому счету перейдет на Вас, соответственно, для выкупа необходимо будет ее погасить в полном объеме.

2. Юридическое лицо уже пыталось ранее выкупить арендуемые помещения и утратила это право

Если в отношении государственного имущества продавец ранее обращался за реализацией льготного выкупа, но утратил такое право, то Вам перед покупкой лучше быть осведомленным о данном факте.

Если утрата была единичной, то право льготного выкупа, согласно п. 10.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, можно восстановить. Единственное, процесс выкупа после восстановления права гораздо сложнее и более рискованнее (если он пройдет неудачно, то помещение выставят на торги).

А если продавец отказался заключать договор повторно, то есть вероятность, что помещение уже готовят к выставлению на аукцион по приватизации и в рассрочку Вам уже его не выкупить.

3. Договор аренды заключён не с Департаментом городского имущества города Москвы, а с подведомственными учреждениями Правительства Москвы (ГКУ,ГБУ,ГУП и тд).

Иногда продавцы, заблуждаясь сами, невольно обманывают потенциальных покупателей права аренды госнедвижимости. Заблуждение сводится к ошибочной позиции, что любой объект недвижимости, с зарегистрированной собственностью города Москвы, можно выкупить в рассрочку.

Но это не так.

На самом деле, обязанность Правительства Москвы по предоставлению арендатору права льготного выкупа арендуемого объекта установлена только в отношении недвижимости, предоставляемой из казны.

На объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении и хозяйственном ведении, такая обязанность не распространяется.

Поэтому, не смотря на то, что объекты недвижимости, передаваемые в аренду московскими ГБУ, ГУП, ГКУ, являются государственной собственностью, льготный выкуп таких объектов исключен, либо весьма затруднителен (подробнее — в статье).

4. В отношении объекта недвижимости установлен законодательный запрет на льготную приватизацию

Даже, если объект недвижимости передается в аренду из казны города Москвы и в отношении такого объекта для Правительства установлена обязанность по предоставлению арендатору льготного выкупа арендуемых помещений, при наличии законодательного запрета на приватизацию Вы не сможете его выкупить.

С наиболее распространенными законодательными запретами к льготной приватизации объектов недвижимости можете ознакомиться в статье.

5. О наличии инициированного процесса расторжения договора аренды и выселения

Да, да, и такое тоже бывает.
Согласно условиям договора, ввиду наличия нарушений, Департамент городского имущества города Москвы имеет право инициировать процесс расторжения договора и выселения арендатора из арендуемых помещений. Поэтому, может получиться так, что право аренды Вы купили, а договор аренды уже в процессе расторжения и не то, что вопрос выкупа, сам вопрос аренды ставится под вопрос.

6. Бизнес, который вы покупаете не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации выкупа арендатор должен обладать статусом субъекта малого и среднего предпринимательства минимум два года аренды.

Если Вы покупаете право аренды с перспективой льготного выкупа в ближайшее время, то отсутствие приобретаемого юридического лица в реестре субъектов СМП – нарушит Ваши планы и отсрочит момент выкупа.

Поэтому, если Вы хотите купить чей-то бизнес именно по причине наличия в его активах городской аренды с перспективой на льготный выкуп, тщательнее проверяйте объект недвижимости на наличие рисков, указанных выше.

Как это сделать самостоятельно, можете узнать в статье.

Или можете заказать проверку объекта недвижимости у меня и просто получить результаты с подтверждающими документами (подробнее об услуге  можете ознакомиться ЗДЕСЬ)