АРЕНДА ГОСНЕДВИЖИМОСТИ

При грамотной проработке стратегии аренда государственной недвижимости города Москвы может стать хорошим инструментом для оптимизации бизнес-процессов

Автор: Елена Сапрыкина

Поделиться

В чем состоят преимущества аренды государственной недвижимости Москвы

Популярность столичной коммерческой недвижимости растет из года в год. Во втором квартале 2020 года зафиксирована самая высокая активность среди участников городских аукционов.

Согласно опросам представителей малого бизнеса, такое внимание государственная недвижимость привлекла ввиду недавней реакции властей в рамках экономического кризиса, связанного с распространением коронавирусной инфекции.

Пока арендаторы частной собственности из наиболее пострадавших областей кровью и потом добивались для себя снижения арендной платы и предоставления отсрочки, предусмотренных напрямую законом, Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИгМ) не только полностью освободил столичных арендаторов от обязанности внесения арендной платы, но и максимально упростил порядок получения данной формы поддержки. 

Именно действия Правительства Москвы по отмене платежей в рамках действия режима повышенной готовности были восприняты арендаторами частной собственности в качестве основного преимущества и заставили обратить внимание на аренду государственной недвижимости Москвы.

Но здесь хочется отметить, что это весьма поверхностные выводы, поскольку в аренде государственного имущества города Москвы есть ряд других, более существенных преимуществ, таких как:

1. Возможность льготного выкупа арендуемого имущества в рассрочку с занижением цены объекта.

Именно последующий выкуп арендованного имущества является приоритетной причиной для принятия решения о заключении договора аренды в отношении столичной недвижимости. Вы навряд ли встретите частного собственника, который готов будет продать свое имущество после двух лет аренды в рассрочку, причем с возможностью занижения цены.

А для Москвы заключение договора купли-продажи арендуемого малым бизнесом объекта недвижимости является обязанностью (подробнее в статье).

2. Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства

Для малого бизнеса столицы предусмотрен ряд льготных условий по аренде государственного имущества города Москвы, таких как: организация специализированный аукционов с минимальной начальной ставкой арендной платы, применение льготных ставок и понижающих коэффициентов к арендной плате и тд. (подробнее в статье).

3.Сделки с государственной недвижимостью Москвы – заведомо юридически чистые.

Вам не надо тратить много усилий для проверки юридической чистоты сделки по аренде, выявление некорректных данных в правоустанавливающих документах или исключения оснований для отказа в госрегистрации. Для избежания последствий отмены аукционов ДГИгМ в инициативном порядке (еще до выставления на аукцион) устраняет все правовые недочеты в оформлении объекта недвижимости.

Поэтому, Вам достаточно будет лишь соотнести объект недвижимости с целью заключения договора аренды: объекты для целей дальнейшего выкупа отличаются по своим правовым характеристикам от объектов для личного пользования или объектов под цели субаренды (подробнее – в статье).

4. Возможность заключения долгосрочных договоров аренды на срок от 25 до 49 лет с льготной ставкой арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м.в год

В целях сохранения столичных памятников культурного наследия в удовлетворительном состоянии, Правительство Москвы разработало ряд льготных программ по аренде недвижимости. Суть этих программ сводится к предоставлению ставки арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м. в год на срок 25, 49 лет, при условии проведения арендатором реконструкции/капитального ремонта объекта недвижимости (подробнее в статье).

5. Наличие льготных условий по аренде для организаций, осуществляющих образовательную и медицинскую деятельность

Для развития частных форм образования и перераспределения нагрузки с государственных больниц на частные клиники Правительство Москвы предоставляет бизнесу, осуществляющему деятельность в данных областях, льготы по аренде, в виде: возможности заключения договора аренды, договора субаренды без проведения открытого аукциона, применения льготных ставок арендной платы, понижающих коэфициэнтов, возможности заключения договоров на 25,49 лет со ставкой арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м в год.

6. Действия Департамента городского имущества города Москвы четко регламентированы нормами действующего законодательства и судебной практикой

Чтобы снизить нагрузку на юридические службы органа исполнительной власти, ДГИгМ при принятии решений руководствуется законодательными актами и судебной практикой, что в разы снижает риски необоснованных решений собственника имущества и судебных разбирательств.

Не смотря на наличие такого количества очевидных плюсов, у аренды госнедвижимости есть и свои минусы, которые заставляют потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости делать свой выбор в пользу частной собственности:

1. Отсутствие прямого контакта с арендодателем.

Это безусловный минус ввиду того, что отсутствие прямой и оперативной связи с собственником арендуемой недвижимости саботирует сроки рассмотрения возникающих вопросов по договору аренды. Но есть и другая сторона медали:

По сути, аналогичная ситуация наблюдается в больших торговых центрах столицы. Арендаторы торговых центров также вынуждены держать связь через менеджеров по недвижимости и рассмотрение вопросов постоянно затягивается ввиду длительного порядка согласования решений.

И если Департамент городского имущества города Москвы, будучи собственником недвижимости, обязан отвечать арендаторам госнедвижимости в течении 30 дней, а нарушение этих сроков стоит на внутреннем контроле органа, что дает арендаторам действенные инструменты для контроля за сроками принятия решений, то у собственников Торговых центров такой обязанности нет и влиять на течение сроков арендаторы не в силах.

2. Невозможность разрешения вопросов путем переговоров

Вы не сможете физически явиться на встречу к представителю собственника арендованного имущества для обсуждения вопросов по договору. Все возникающие вопросы арендатор столичной недвижимости должен решать путем официальных обращений в ДГИгМ и государственных услуг, сроки рассмотрения которых регламентированы.

3. По общему порядку заключение договора аренды возможно по результатам открытого аукциона.

По моим наблюдениям именно этот факт для многих является сдерживающим основанием к аренде столичной недвижимости, ввиду того, что процесс участия на аукционе расценивается бизнес-сообществом, как очень сложный процесс, а его итоги, как результат коррумпированных договоренностей.

И здесь хочется сказать пару слов в опровержение указанных доводов.

Дело в том, что сегодня организация и участие в аукционах является достаточно прозрачным процессом, ввиду того, что конкурентные процедуры проходят не за «закрытыми дверями», а в электронном виде с открытой формой участия. Исчерпывающие ответы на возникающие вопросы по механизму проведения или подачи пакета документов на участие Вы можете найти в лотовой документации или через представителей торговых площадок (есть телефоны для связи), то есть, Вы не останетесь наедине с нерешаемыми вопросами.

И если после описанного выше Ваши возражения не сняты и Вы продолжаете с недоверием и непониманием расценивать процесс участия в аукционе, то хочу добавить, что есть законные возможности получения аренды государственной недвижимости без участия в аукционе (подробнее в статье).

Таким образом, при грамотной проработке стратегии по управлению государственной недвижимостью и внедрению имущественных льготных программ в существующий бизнес, аренда столичной недвижимости может стать хорошим инструментом для оптимизации расходов. И пока Вы думаете или боитесь, кто-то другой развивает и оптимизирует свой бизнес за счет льготных Московских программ вместо Вас.

Предлагаю не терять больше времени и начать с вопросов, которые Вы можете задать в комментариях или выразить там свое несогласие с изложенной в статье информацией. Я в свою очередь с радостью приму участие в обсуждении.