АРЕНДА ГОСНЕДВИЖИМОСТИ

Прежде всего надо понимать, что не любое государственное имущество Вы сможете выкупить или сдать в субаренду

Автор: Сапрыкина Елена

Поделиться

Какую стратегию по аренде государственной недвижимости г. Москвы выбрать

Прежде чем принимать решение об участии в торгах и заключать договор аренды на государственное имущество г. Москвы, необходимо определиться со стратегией по его дальнейшему использованию.

Именно от стратегии будет зависеть выбор формы торгов, в которых Вам необходимо будет участвовать (общие или специализированные), выбор арендодателя (город Москва или подведомственные Правительству Москвы учреждения и предприятия), выбор программы по аренде (для малого бизнеса, образовательной или медицинской деятельности) и, естественно, измеримый уровень выгоды для Вас.

Знаю, что в тезисном изложении моя мысль непонятна, но не спешите терять интерес, давайте разберем ее на конкретных примерах.

По сути, рассматривать аренду государственной недвижимости можно в рамках 2 основных стратегий:

Аренда с целью дальнейшего льготного выкупа

Эта стратегия сводится к тому, что Вы берете помещения под конкретную цель – последующий выкуп, в результате чего, преимущественными критериями подбора объекта госнедвижимости для аренды будет являться– возможность его выкупа в рассрочку.

При этой стратегии мы игнорируем такие нюансы как: возможность передачи арендованных помещений в субаренду, возможность применения льготных ставок и при выборе помещения исключаем только законодательные запреты на последующий выкуп недвижимости.

Для этого мы должны принимать участие исключительно в следующих аукционах:

1. специализированные аукционы по аренде для СМП (подробнее – в статье)
2. аукционы на общих основаниях из казны г. Москвы
3. аукционы для образовательных организаций из казны г. Москвы
4. аукционы для медицинских организаций из казны г. Москвы

То есть, мы исключаем аукционы, которые заранее приведут нас к запрету льготного выкупа, например, аукционы в отношении объектов культурного наследия или аукционы, размещаемые ГБУ в отношении госимущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления, и ориентируемся на те объекты, которые можно выкупить (подробнее — в статье).

Если Вы не исключите на этапе выбора объекта недвижимости законодательные запреты на его приватизацию, то основная цель — выкуп объекта в рассрочку, Вами достигнута не будет.

Аренда без последующего выкупа

Эта стратегия противоположна первой. Помещения выбираем для личного использования под ведение бизнеса или для получения выгоды от субаренды. Критерием в данном случае выступает: возможность применения льготной ставки арендной платы, возможность передачи помещений в субаренду.

И для этого мы должны рассматривать совершенно другие аукционы:

1. аукционы от ГУП, ГБУ, ГКУ (как правило они отличаются пониженной арендной платой – по отношению к помещениям из казны г. Москвы, возможностью передавать помещения в субаренду и невозможностью/затруднительным льготным выкупом – подробнее в статье)
2. аукционы на общих основаниях из казны (возможность передачи в субаренду до 50% арендованных помещений – подробнее в статье)
3. аренда объектов культурного наследия (договор аренды заключается на 49 лет с льготной ставкой арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв.м в год при выполнении определенных условий, с возможностью передачи части помещений в субаренду — подробнее в статье)
4. аренда образовательных учреждений (договор аренды заключается на 49 лет с применением льготной ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м при соблюдении определенных условий — подробнее в статье)
5. аренда для медицинских учреждений (договор аренды заключается сроком на 20 лет с применении льготной ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год при соблюдении определенных условий — подробнее в статье)

То есть, как Вы уже заметили, форма аукциона изначально предполагает разные варианты использования арендуемых объектов недвижимости: одни можно выкупить, но нельзя получать дополнительный доход от субаренды, другие можно сдавать в субаренду или применять льготные ставки арендной платы, но нельзя впоследствии выкупить в рассрочку.

Естественно, есть аукционы, которые совмещают в себе обе стратегии и являются наиболее выгодными, которые предоставляют возможность арендовать объект с одновременной передачей его части в субаренду для целей его дальнейшего выкупа.

Какие аукционы дают право применения льготной ставки арендной платы или возможности передачи помещений в субаренду с последующим льготным выкупом:

1. аукционы на общих основаниях из казны г. Москвы (предусматривают возможность передачи помещений в субаренду и последующий выкуп недвижимости)
2. аукционы для образовательных учреждений (предусматривают возможность применения льготной ставки арендной платы и возможность последующего выкупа)
3. аукционы для медицинских организаций (предусматривают возможность применения льготной ставки арендной платы и возможность последующего выкупа)

Но в данном случае остается исключить законодательный запрет на приватизацию объектов недвижимости, например, статус объекта гражданской обороны, объекта культурного наследия и т.д.

Если Вы уже определились со стратегией по аренде столичным имуществом и понимаете, что экспертиза лотовой документации исключит риски, связанные с невозможностью ее последующей реализации, приглашаю Вас на личную консультацию, в ходе которой мы проведем правовой анализ объекта недвижимости на предмет запретов по его льготному выкупу, передаче его части в субаренду, а также разберем нюансы исполнения договора (подробнее об услуге).

Если Вы еще считаете, что аренда государственной недвижимости – это сложно и невыгодно, предлагаю ознакомиться со статьей моего блога.