Сопровождение
земельно-имущественных споров

С марта 2020 года Правительство Москвы присоединилось к имущественной политике субъектов РФ и ввело возможность льготного выкупа участков ИЖС, находящихся на территории столицы (ранее московские участки, не зависимо от их категории, можно было выкупить по цене равной их 100% кадастровой стоимости).

18 марта 2020 года Закон г. Москвы от 18.05.2020 № 5 предоставил для собственников коттеджей и дачных домов возможность выкупить земельные участки, находящиеся в их пользовании, по цене, равной 40 % от кадастровой стоимости земельных участков.

Давайте проверим, сможете ли Вы принять участие в льготной программе по выкупу участков под ИЖС.

Для реализации такого права необходимо одновременное выполнение следующих условий:

1. Земельный участок находится на территории города Москвы
2. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет
3. Границы земельного участка уточнены
4. На участке расположен объект капитального строительства с зарегистрированным правом собственности
5. В отношении земельного участка выставлен вид разрешенного использования:
   • 2.1 — индивидуальное строительство,
   • 2.2 — ведение личного подсобного хозяйства,
   • 13.2 – садоводства

Если все обозначенные условия Вами соблюдены, Вы можете обратиться в Департамент городского имущества города Москвы за льготным выкупом земельного участка (со скидкой 60 % от его кадастровой стоимости).

В случае, если возможность заинтересовала, но дачного коттеджа у Вас в собственности нет, то узнайте, как взять в Москве участок под ИЖС в статье моего блога.

Как проходит льготный выкуп участка.

1. Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, подает заявление на выкуп земельного участка через личный кабинет на портале государственных услуг (mos.ru)
2. Департамент городского имущества города Москвы составляет проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его Вам на подписание
3. Подписываете договор и оплачиваете стоимость земельного участка, указанную в договоре купли-продажи
4. Направляете подписанный договор с квитанцией об оплате в Департамент городского имущества города Москвы
5. Департамент городского имущества города Москвы подписывает договор
6. Регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.

Если Вы сомневаетесь, подлежит ли Ваш земельный участок льготному выкупу, приглашаю Вас на личную консультацию.

В рамках часовой консультации мы выявим недочеты в оформлении Вашего земельного участка, определим порядок действий по устранению оснований, препятствующих льготному выкупу и рассчитаем конечную стоимость участка. Вам останется только начать действовать или доверить этот процесс юристу.

При покупке отдельно стоящего здания или его части обычно на юридическую чистоту проверяют только объект недвижимости и мало кто проводит аудит земельно-правовых отношений, ограничиваясь визуальным осмотром существующих границ участка.

Но это большая ошибка. Поясню почему.

При покупке здания, к новому собственнику в силу закона переходят права на земельный участок, а вместе с ними и санкции за нарушения его использования.

По стоимости земельный участок с коммерческим назначением значительно превышает стоимость объекта недвижимости и риски, которые покупатель здания будет вынужден взять на себя, при наличии пробелов в оформлении участка, в материальном эквиваленте также будут выше.

С какими проблемами покупатели отдельно стоящих зданий/частей зданий сталкиваются чаще всего:

1.Часть земельного участка планируется к изъятию для государственных нужд
То есть, площадь участка под зданием, которая учитывалась при принятии решения о приобретении объекта недвижимости, в перспективе уменьшится.

-Для минимизации риска необходимо исключить наличие утвержденных проектов планировок территорий по строительству объектов или других проектировочных решений, в границы которых входит участок.

2.Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, под которые Вы планируете использовать здание
В таком случае Вы попадаете под штрафы за нецелевое использование земельного участка и предписания Инспекции по недвижимости города Москвы об устранении выявленных нарушений. Устранение выявленных нарушений — очень дорогостоящее и длительное мероприятие, в течении которого, Вы имеете риски по повторному привлечению к административной ответственности и необходимости уплаты дополнительных штрафов.

-Для выявления данного нарушения следует соотнести установленный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка и его фактическое использование. Они должны быть идентичны.

3.Невозможность внести изменения в разрешенное использование земельного участка без внесения изменений в ПЗЗ
То есть, Вы не сможете использовать здание под рассматриваемые при покупке цели до внесения изменений в ПЗЗ и изменения вида разрешенного использования земельного участка. Минимальные сроки для такого процесса составляют 1-1,5 года. Стоимость таких мероприятий также значительна.

—Для выявления данного риска, необходимо установить какой вид разрешенного использования земельного участка установлен в ЕГРН (то есть, под какие цели можно использовать здание на момент покупки) и какие виды разрешенного использования предусмотрены в ПЗЗ (то есть, какие виды разрешенного использования в последствии можно добавить или заменить).

4.В отношении земельного участка есть акты о нарушениях и предписания об устранениях таких нарушений от Инспекции по недвижимости города Москвы
При наличии таких актов и требований необходимо установить возможность, сроки по их устранению, размер санкций, которые в силу закона перейдут на нового собственника здания.

—Выявить их наличие можно с помощью официальных запросов в Государственную Инспекцию по недвижимости г. Москвы и Департамент городского имущества города Москвы.

5.Проектом межевания территории квартала (далее – ПМТК) предусмотрен земельный участок в других границах от существующего на кадастре
Это ситуация наиболее распространена в отношении смежных земельных участков, которые были оформлены ранее, до утверждения ПМТК. При покупке здания на визуальный осмотр выносится земельный участок в используемых границах (со смежным), а при переоформлении прав участок город отрезает, ввиду того, что ПМТК для эксплуатации здания предусмотрен участок меньшей площадью, а смежный отошел в земли общего пользования.

—Для минимизации рисков необходимо ознакомиться с актуальным ПМТК и установить в каких границах предусмотрен участок для эксплуатации здания.

6.Объект недвижимости обладает признаками самовольного строительства
В отношении земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, установлен запрет на любые мероприятия по его оформлению. Помимо этого, установление факта наличия объекта самовольного строительства влечет за собой штрафы, судебные процессы, необходимость легализации или сноса объекта/его части.

—Для предупреждения таких последствий необходимо попросить продавца запросить официальную информацию по данному вопросу в Государственной Инспекции по недвижимости г.Москвы и Департаменте городского имущества города Москвы. Дополнительно необходимо самостоятельно проанализировать правоустанавливающие документы на здание, документы технической инвентаризации и картотеку судебных дел на сайте Арбитражного суда города Москвы.

7. Земельный участок не оформлен и существуют юридические сложности или запреты для его оформления
Такая ситуация часто встречается в отношений зданий, которые частично или полностью находятся в границах участков УДС. Арендные правоотношения на такие участки и их части оформлены, но в рамках ранее действующего порядка. При переоформлении или оформлении новых правоотношений на участок у нового правообладателя возникнут сложности, в некоторых случаях, связанные с законодательными запретами по оформлению.

—В целях исключения упомянутых пробелов в оформлении земельного участка в большинстве случаев достаточно внимательно изучить сведения кадастра, размещенные на официальном сайте Росреестра в сети интернет.

ВАЖНО: Если при юридической проверке земельного участка устанавливается наличие одного или нескольких нарушений, но здание все-равно остается инвестиционно-привлекательным активом, то нарушения в оформлении земельно-правовых отношений могут служить основанием к диалогу с продавцом о занижении выкупной стоимости. В этом случае, цена занижается на сумму, которая в перспективе должна покрыть расходы покупателя, связанные с приведением земельно-правовых отношений в установленный законом вид.

Вы можете подробнее посмотреть, какая информация в отношении земельного участка должна анализироваться, скачав файл в разделе «Услуги в рамках сделок по купле-продаже здания и земельного участка».

Правительство Москвы, в рамках поручения Президента РФ по оказанию государством содействия в развитии малого и среднего предпринимательства в России, оказывает малому бизнесу ряд форм поддержки. Одной из форм поддержки такой является предоставление возможности льготного выкупа государственного имущества.

Но прежде чем перейти непосредственно к порядку выкупа недвижимости, давайте разберемся, в чем заключаются преимущества малого бизнеса перед другими участниками приватизации государственного имущества. Я попробую Вам это объяснить на сравнении.

Наличие льготных условий всегда подразумевает существование общего порядка и приватизация государственного имущества-не исключение.

Приватизация государственного имущества происходит в общем и льготном порядке с соблюдением следующих условий.

Приватизации в обычном порядке:
— с аукциона (где цена повышается за счет шагов его участников и окончательная стоимость ликвидного объекта недвижимости выходит в 2-3 раза больше начальной)
— стоимость объекта недвижимости рассчитывается с учетом НДС
— оплатить всю сумму победитель торгов обязан единовременно

Льготный выкуп малым бизнесом:
— без аукциона
— цена без НДС
— оплата в рассрочку 5 лет

Видите разницу? На мой взгляд преимущества очевидны.

Заинтересованы? Тогда давайте разбираться дальше.

Итак, при каких условиях субъект малого и среднего предпринимательства сможет выкупить объект недвижимости на льготных условиях.

Для льготного выкупа необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

1. наличие статуса субъекта малого и среднего предпринимательства (он присваивается ИФНС на основании бухгалтерской отчетности и не вызывает особых проблем)
2. необходимо арендовать государственное имущество два года
3. не иметь задолженности по арендной плате, пени, штрафам на день обращения за выкупом

Как видите, условия не хитрые и, по сути, основной задачей является – заключение договора аренды объекта недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы.

Как заключить договор аренды в отношении государственного имущества города Москвы.

Стать арендатором столичного имущества можно тремя способами:

1. выкупить право государственной аренды у третьего лица (подробнее — в статье)
2. заключить договор аренды государственного имущества без аукциона, в том числе с применением льготных арендных ставок (подробнее — в статье)
3. заключить договор аренды через аукцион, в том числе через льготные программы (подробнее — в статье)

Как проходит процесс льготного выкупа столичной недвижимости.

Весь процесс при идеальном стечении обстоятельств занимает 2,5-3 месяца, из них 1,5 месяца уходит на оценку недвижимости, и 1,5 месяца на заключение договора купли-продажи объекта и его регистрацию (подробнее – в статье).

Цена объекта определяется на основании отчета об оценке, которую Вы можете занизить через суд (подробнее — в статье).

После регистрации перехода права, объект переходит в Вашу собственность с обременением в виде залога. С этого момента Вы, с согласия Департамента городского имущества города Москвы, можете сдавать объект недвижимости в аренду, осуществлять перепланировки или перепродать его, изменив сторону по договору купли-продажи объекта.

Если у Вас остались вопросы, то можете задать их в комментариях, я обязательно отвечу.

Популярность столичной коммерческой недвижимости растет из года в год. Во втором квартале 2020 года зафиксирована самая высокая активность среди участников городских аукционов.

Согласно опросам представителей малого бизнеса, такое внимание государственная недвижимость привлекла ввиду недавней реакции властей в рамках экономического кризиса, связанного с распространением коронавирусной инфекции.

Пока арендаторы частной собственности из наиболее пострадавших областей кровью и потом добивались для себя снижения арендной платы и предоставления отсрочки, предусмотренных напрямую законом, Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИгМ) не только полностью освободил столичных арендаторов от обязанности внесения арендной платы, но и максимально упростил порядок получения данной формы поддержки. 

Именно действия Правительства Москвы по отмене платежей в рамках действия режима повышенной готовности были восприняты арендаторами частной собственности в качестве основного преимущества и заставили обратить внимание на аренду государственной недвижимости Москвы.

Но здесь хочется отметить, что это весьма поверхностные выводы, поскольку в аренде государственного имущества города Москвы есть ряд других, более существенных преимуществ, таких как:

1. Возможность льготного выкупа арендуемого имущества в рассрочку с занижением цены объекта.

Именно последующий выкуп арендованного имущества является приоритетной причиной для принятия решения о заключении договора аренды в отношении столичной недвижимости. Вы навряд ли встретите частного собственника, который готов будет продать свое имущество после двух лет аренды в рассрочку, причем с возможностью занижения цены.

А для Москвы заключение договора купли-продажи арендуемого малым бизнесом объекта недвижимости является обязанностью (подробнее в статье).

2. Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства

Для малого бизнеса столицы предусмотрен ряд льготных условий по аренде государственного имущества города Москвы, таких как: организация специализированный аукционов с минимальной начальной ставкой арендной платы, применение льготных ставок и понижающих коэффициентов к арендной плате и тд. (подробнее в статье).

3.Сделки с государственной недвижимостью Москвы – заведомо юридически чистые.

Вам не надо тратить много усилий для проверки юридической чистоты сделки по аренде, выявление некорректных данных в правоустанавливающих документах или исключения оснований для отказа в госрегистрации. Для избежания последствий отмены аукционов ДГИгМ в инициативном порядке (еще до выставления на аукцион) устраняет все правовые недочеты в оформлении объекта недвижимости.

Поэтому, Вам достаточно будет лишь соотнести объект недвижимости с целью заключения договора аренды: объекты для целей дальнейшего выкупа отличаются по своим правовым характеристикам от объектов для личного пользования или объектов под цели субаренды (подробнее – в статье).

4. Возможность заключения долгосрочных договоров аренды на срок от 25 до 49 лет с льготной ставкой арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м.в год

В целях сохранения столичных памятников культурного наследия в удовлетворительном состоянии, Правительство Москвы разработало ряд льготных программ по аренде недвижимости. Суть этих программ сводится к предоставлению ставки арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м. в год на срок 25, 49 лет, при условии проведения арендатором реконструкции/капитального ремонта объекта недвижимости (подробнее в статье).

5. Наличие льготных условий по аренде для организаций, осуществляющих образовательную и медицинскую деятельность

Для развития частных форм образования и перераспределения нагрузки с государственных больниц на частные клиники Правительство Москвы предоставляет бизнесу, осуществляющему деятельность в данных областях, льготы по аренде, в виде: возможности заключения договора аренды, договора субаренды без проведения открытого аукциона, применения льготных ставок арендной платы, понижающих коэфициэнтов, возможности заключения договоров на 25,49 лет со ставкой арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв.м в год.

6. Действия Департамента городского имущества города Москвы четко регламентированы нормами действующего законодательства и судебной практикой

Чтобы снизить нагрузку на юридические службы органа исполнительной власти, ДГИгМ при принятии решений руководствуется законодательными актами и судебной практикой, что в разы снижает риски необоснованных решений собственника имущества и судебных разбирательств.

Не смотря на наличие такого количества очевидных плюсов, у аренды госнедвижимости есть и свои минусы, которые заставляют потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости делать свой выбор в пользу частной собственности:

1. Отсутствие прямого контакта с арендодателем.

Это безусловный минус ввиду того, что отсутствие прямой и оперативной связи с собственником арендуемой недвижимости саботирует сроки рассмотрения возникающих вопросов по договору аренды. Но есть и другая сторона медали:

По сути, аналогичная ситуация наблюдается в больших торговых центрах столицы. Арендаторы торговых центров также вынуждены держать связь через менеджеров по недвижимости и рассмотрение вопросов постоянно затягивается ввиду длительного порядка согласования решений.

И если Департамент городского имущества города Москвы, будучи собственником недвижимости, обязан отвечать арендаторам госнедвижимости в течении 30 дней, а нарушение этих сроков стоит на внутреннем контроле органа, что дает арендаторам действенные инструменты для контроля за сроками принятия решений, то у собственников Торговых центров такой обязанности нет и влиять на течение сроков арендаторы не в силах.

2. Невозможность разрешения вопросов путем переговоров

Вы не сможете физически явиться на встречу к представителю собственника арендованного имущества для обсуждения вопросов по договору. Все возникающие вопросы арендатор столичной недвижимости должен решать путем официальных обращений в ДГИгМ и государственных услуг, сроки рассмотрения которых регламентированы.

3. По общему порядку заключение договора аренды возможно по результатам открытого аукциона.

По моим наблюдениям именно этот факт для многих является сдерживающим основанием к аренде столичной недвижимости, ввиду того, что процесс участия на аукционе расценивается бизнес-сообществом, как очень сложный процесс, а его итоги, как результат коррумпированных договоренностей.

И здесь хочется сказать пару слов в опровержение указанных доводов.

Дело в том, что сегодня организация и участие в аукционах является достаточно прозрачным процессом, ввиду того, что конкурентные процедуры проходят не за «закрытыми дверями», а в электронном виде с открытой формой участия. Исчерпывающие ответы на возникающие вопросы по механизму проведения или подачи пакета документов на участие Вы можете найти в лотовой документации или через представителей торговых площадок (есть телефоны для связи), то есть, Вы не останетесь наедине с нерешаемыми вопросами.

И если после описанного выше Ваши возражения не сняты и Вы продолжаете с недоверием и непониманием расценивать процесс участия в аукционе, то хочу добавить, что есть законные возможности получения аренды государственной недвижимости без участия в аукционе (подробнее в статье).

Таким образом, при грамотной проработке стратегии по управлению государственной недвижимостью и внедрению имущественных льготных программ в существующий бизнес, аренда столичной недвижимости может стать хорошим инструментом для оптимизации расходов. И пока Вы думаете или боитесь, кто-то другой развивает и оптимизирует свой бизнес за счет льготных Московских программ вместо Вас.

Предлагаю не терять больше времени и начать с вопросов, которые Вы можете задать в комментариях или выразить там свое несогласие с изложенной в статье информацией. Я в свою очередь с радостью приму участие в обсуждении.

В целях создания условий для развития малого и среднего предпринимательства, в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ  «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в обязанности каждого субъекта входит оказания малому бизнесу финансовой, информационной, имущественной и иных форм поддержки.

Не исключением является и Москва, причем, механизм имущественной поддержки столицы отработан уже давно и является «прозрачным» для представителей бизнес-сообщества. И если Вы придерживаетесь позиции, что для развития бизнеса необходимо использовать все инструменты, то настоятельно рекомендую обратить внимание на государственную поддержку Правительства Москвы.

Сегодня, обладая статусом субъекта малого и среднего предпринимательства (далее – СМП) Вы можете существенно сэкономить на аренде коммерческой недвижимости и купить ее на выгодных условиях у Департамента городского имущества города Москвы (далее — ДГИгМ), который выступает в роли собственника имущества Москвы.

Допустим, у Вас есть статус СМП, давайте рассмотрим, на какие варианты имущественной поддержки Правительства Москвы можно претендовать.

1. Льготный выкуп арендуемой недвижимости (с рассрочкой платежа и возможностью занижения выкупной стоимости объекта).

Это, пожалуй, самая распространенная мера государственной поддержки, которая делает аренду столичной недвижимости все более популярной, и увеличивает количество столичных инвесторов с геометрической прогрессией.

Согласитесь, навряд ли, можно встретить частного собственника, который согласится продать свое имущество в рассрочку и по предложенной независимым оценщиком цене. А для города Москвы – это обязанность (подробнее про условия и порядок льготного выкупа в статье).

2. Специализированные аукционы по аренде столичной недвижимости.

Для СМП Правительство Москвы проводит специализированные аукционы с минимальной начальной ставкой арендной платы в размере  4750 руб за 1 кв.м в год для объектов, расположенных на 1-х этажах и выше, и 1000 руб. за 1 кв.м в год для цокольных этажей и подвальных помещений (подробнее о нюансах специализированных торгов в статье).

3. Возможность заключения договора аренды без проведения открытого аукциона (подробнее в статье).

4. Возможность применение к ставке арендной платы понижающих коэффициентов (подробнее в статье).

5. Возможность установления минимальной ставки арендной платы по договору (подробнее в статье).

При правильно выстроенной стратегии по управлению государственным имуществом (подробнее в статье) аренда столичной недвижимости может стать действенным инструментом для оптимизации расходов в бизнес-процессах, а прозрачность сделки и следование ДГИгМ нормам законодательства и судебной практике, уменьшает риски, связанные с незаконным поведением арендодателя (о других преимуществах аренды государственного имущества в статье).

Если у Вас есть вопросы по применению льготных ставок арендной платы, льготному выкупу государственной недвижимости, порядку передачи арендуемых у Москвы помещений в субаренду и тд. без стеснений задавайте их в комментариях к статье или подробнее ознакомьтесь с данной информацией в моем блоге (для этого в верхнем правом углу выберите категорию статей «Государственные льготы для СМП»).